Оценка объектов недвижимости

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, накопленный износ определяется как совокупность трех типов износа: физического износа, функционального износа, и износа внешнего воздействия.

Физический износ - снижение стоимости, связанное с частичной или полной потерей конструктивными элементами имущества свойств эксплуатационной пригодности в результате естественного старения, стихийных бедствий, аварий, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании или отступлении от требований и нормативов.

Для расчета физического износа был выбран нормативный метод.

Функциональный износ - это потеря стоимости, вызванная факторами, присущими самому объекту собственности в результате развития новой технологии. Оно включает такие вещи, как изменение в дизайне, материалах или производственном процессе, приводящее к появлению сверх мощностей, нехватке мощностей, несоответствию, избыточным эксплуатационным затратам, избыточным конструкциям или недостатку полезности.

Экономический (внешний) износ - это потеря в стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к самой собственности, таких как государственное регулирование, возросшая конкуренция, изменения в снабжении сырьевыми материалами, изменение управленческих концепций, потеря рынков, потеря рабочей силы и т.д.

Определим параметры износа для оцениваемого объекта недвижимости.

Таблица 4

Оценка физического износа

Конструктивные элементы здания

Удельный вес, %

Стоимость, руб.

процент износа

Физ. износ элементов по доле в восст. стоим.

Сумма износа

Остаточная стоимость

1

Фундаменты

7

1 017 468

4

0,28

40699

976 769

2

Стены и перегородки

32

4 651 281

5

1,6

232564

4 418 717

3

Перекрытия

22

3 197 756

7

1,54

223843

2 973 913

4

Кровля

5

726 763

10

0,5

72676

654 087

5

Полы

10

1 453 525

8

0,8

116282

1 337 243

6

Проемы

6

872 115

12

0,72

104654

767 461

7

Отделочные работы

5

726 763

13

0,65

94479

632 284

8

Внутренние санитарно-технические и электротехнич. устройства

12

1 744 230

13

1,56

226750

1 517 480

9

Прочие работы

1

145 353

10

0,1

14535

130 818

10

Итого

100

14 535 254

7,75

1126482

13 408 772

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5