Оценка объектов недвижимости

Недополученный доход = Арендная плата за 1 кв.м. в день * Период реконструкции * Площадь помещения

Рассчитанный эффективный валовый доход (ЭВД) по годам представлен в Таблице 2.

3. Оценим операционные расходы по годам аренды.

Операционные расходы (ОР) составляют $10 в день, ежегодное их возрастание на 4%;

Операционные расходы(ОР) по годам представлены в Таблице 2.

4. Оценим чистый операционный доход (ЧОД) по годам аренды

Формула для расчета:

ЧОД = ЭВД – ОР,

где ЭВД – эффективный валовый доход,

ОР – операционные расходы.

Рассчитанный ЧОД по годам представлен в Таблице 2.

5.

Оценим амортизационные отчисления по годам аренды

Для этого воспользуемся линейным методом начисления амортизации.

Формула для расчета амортизации следующая:

А = БС * Нам,

где А – амортизационные отчисления,

БС – балансовая стоимость помещения,

Нам – норма амортизации.

Рассчитанные амортизационные отчисления по годам представлены в Таблице 2.

6. Оценим остаточную стоимость по годам аренды.

Формула для расчета:

Остаточная стоимость = Остаточная стоимость i - Амортизация i ,

где i - i- ый год

Рассчитанная остаточная стоимость по годам представлена в Таблице 2.

7. Оценим налог на имущество по годам аренды.

Налог на имущество = Остаточная стоимость здания * Ставка налога на имущество

Рассчитанный налог на имущество по годам представлен в Таблице 2.

8. Оценим по земельный налог годам аренды.

Земельный налог в первый год составляет 60 руб. с 1 кв.м (т.к. площадь помещения 300 кв.м., следовательно земельный налог составит 18 000руб.)., в дальнейшем ежегодно налог увеличивается на 5%.

Рассчитанный налог на землю по годам представлен в Таблице 2.

9. Оценим налогооблагаемую прибыль по годам аренды

Налогооблагаемая прибыль = ЧОД – А – Ним - Нз – Тсб,

где ЧОД – чистый операционный доход,

А – амортизационные отчисления,

Ним – налог на имущество,

Нз – налог на землю

Тсб – тариф единовременного сбора (в первый год) за право пользования градостроительными ресурсами = 32 000 за 1 га.

Рассчитанная налогооблагаемая прибыль по годам представлена в Таблице 2.

10. Оценим налог на прибыль (Нпр) по годам аренды.

Нпр = Налогооблагаемая прибыль * Ставка налога на прибыль

Рассчитанный налог на прибыль по годам представлен в Таблице 2.

11. Оценим чистую прибыль по годам аренды.

Чистая прибыль = Налогооблагаемая прибыль - Налог на прибыль

Рассчитанная чистая прибыль по годам представлена в Таблице 2.

12. Оценим коэффициент дисконтирования

Коэффициент дисконтирования рассчитаем по следующей формуле:

Коэффициент дисконтирования = (1+Ставка дисконта)i,

где i - i- ый год .

Рассчитанный коэффициент дисконтирования по годам представлен в Таблице 2.

13. Оценим текущую прибыль на дату оценки по годам аренды.

Формула для расчета:

Текущая прибыль =

Рассчитанная текущая прибыль по годам представлена в Таблице 2.

14. . Оценим текущую стоимость реверсии.

Текущая стоимость реверсии =

Возведение в 11-ую степень обусловлено тем, что перепродажа объекта планируется через 10 лет.

Рассчитанная текущая реверсии по годам представлена в Таблице 2.

15. Оценим текущую стоимость объекта недвижимости.

Текущая стоимость объекта недвижимости = + Текущая стоимость реверсии