Виды финансовых институтов (посредников)
Наиболее важную роль на рынке недвижимости США выполняют следующие финансовые посредники:
• компании по страхованию жизни;
• сберегательные и кредитные ассоциации (СКА), взаимосберегательные банки;
• коммерческие (ипотечные) банки;
• трасты по инвестициям в недвижимость;
• пенсионные фонды.
Дадим им краткую характеристику.
Крупные компании по страхованию жизни заинтересованы только в крупных кредитах бизнесу на сумму свыше $1 млн. Они не располагают возможностями для обслуживания множества мелких ссуд. Обладая активами в миллиарды долларов, некоторые страховые компании способны достичь высокого уровня диверсификации операционной деятельности. Они предпочитают вложить в один проект $10 млн. и более, чем предоставлять ссуды на строительство жилых домов множеству мелких застройщиков. Страховые компании стремятся к такому уровню отдачи и защищенности кредитов, который обеспечивают постоянные закладные на законченные строительством объекты.
Сберегательные и кредитные ассоциации (СКА) предлагают первые кредиты под залог жилых домов. Это дома на одну-четыре семьи. Только наиболее крупные СКА выдают кредиты на сумму свыше $ 1 млн. на единичный проект. Многие СКА активно кредитуют многосемейные дома в диапазоне от $100 тыс. до $1 млн. Такие ссуды покрывают до 80% стоимости жилых домов, остальные 20% оплачивают наличными индивидуальные застройщики.
Коммерческие банки активно предоставляют кредиты на приобретение любых видов недвижимости. Последние предлагают только при условии предоставления постоянными кредиторами «обязательства о выкупе». После завершения проекта строительный кредит рефинансируют постоянным ипотечным кредитом.
Трасты по инвестициям в недвижимость вкладывают в строительные кредиты постоянные ипотечные ссуды, собственный капитал и лизинговые соглашения. Они специализируются на инвестициях одного или двух типов.
Пенсионные фонды приобретают постоянные закладные на приносящую доход недвижимость. За последние годы многие из них вложили свой капитал или приобрели имущество без использования залогового финансирования.