Финансирование недвижимости продавцом

По некоторым объектам финансирование осуществляет сам продавец под низкий процент. Так часто случается при спекулятивных сделках с землей, поскольку финансовые институты редко кредитуют такое имущество. Они предпочитают предоставлять кредиты под имущество, которое приносит поток дохода, а не под неосвоенные земельные участки. Финансовые институты полагают, что поток дохода даст наличность, необходимую для обслуживания долга. Они не желают предоставлять кредиты под неосвоенные земельные участки, так как в случае по­тери заемщиком права на выкуп имущества финансовые посредники могут стать собственниками не приносящего доходов актива. Поэтому многие продавцы вы­нуждены финансировать реализуемую или земельную собственность. В данном случае продавец может предложить покупателю недвижимость по двум различ­ным ценам:

• по низкой цене, которая целиком оплачивается денежной наличностью;

• по более высокой цене, если он предоставляет покупателю финансирование под низкий процент.

Цена тем выше, чем продолжительнее срок кредита, ниже ставка процента и меньше платежи наличными деньгами.

Для выравнивания цен со стоимостью объектов в наличных деньгах необходи­мо провести «анализ наличного эквивалента». Его цель — сравнение различных цен и сроков, чтобы достичь одинаковой стоимости в наличных деньгах.

Пример

Предположим, что по ряду сделок по продаже сопоставимых объектов стоимость 100-акрового участка земли в наличных деньгах оценена в $10 тыс. за акр. Его пол­ная стоимость в денежном измерении $1000 тыс. (100 акров х $10 тыс.). Продавец предлагает участок земли за $1200 тыс. Эта цена включает платеж наличными $100 тыс. и ипотечный кредит на приобретение участка ($1100 тыс.), подлежащий погашению в течение 25 лет, под 8% годовых с ежемесячными выплатами $7718,16. По данной ситуации возникают два вопроса:

• Имеет ли покупатель основание платить $ 1200 тыс., поскольку наличная цена превышена на $200 тыс. (1200 - 1000)?

• Насколько обоснованно со стороны продавца запрашивать такую цену?

В данной сделке целесообразно учесть следующие обстоятельства. Если бы по­купатель оказался способен взять у третьей стороны ипотечный кредит в $800 тыс. по рыночной ставке 12% и заплатить наличными собственные $200 тыс., то смог бы выплатить продавцу $1000 тыс. (800 + 200). Ежемесячные платежи по ипотечному кредиту в $800 тыс. составили бы $8425,8.

Вместо того чтобы привлекать заемные средства третьей стороны, покупатель мог бы заплатить продавцу $1200 тыс. ($200 тыс. наличными плюс $1000 тыс. де­нежный кредит по ставке 8% годовых). Такие условия для покупателя более при­емлемы, поскольку позволяют ему ежемесячно выплачивать на $707,64 (8425,8 -- 7718,16) меньше. При этом покупатель может заплатить на $200 тыс. больше за недвижимость, финансируемую продавцом под низкий процент, за счет предостав­ления продавцом дешевого ипотечного кредита.