Основные этапы анализа

Инвестиционный анализ — изучение приносящей доход недвижимости, которое определяет ее соответствие конкретным потребностям инвестора.

Техника ипотечно-инвестиционного анализа — способ оценки стоимости при­носящей доход недвижимости, базирующийся на сложении основной суммы ипотечного долга с дисконтированной текущей стоимостью будущих денежных по­ступлений и выручки от перепродажи объекта.

В ипотечно-инвестиционном анализе применяют принцип остаточного дохода (технику остатка). Формирование чистого операционного дохода компании пред­ставлено в табл. 11.12.

Таблица 11.12

Расчет чистого операционного дохода заемщика

Показатели	Сумма, $
1. Потенциальный валовой доход	200000
2. Поправка на уровень загрузки и потери при сборе	-10000
3. Прочие поступления	6000
4. Действительный валовой доход	196000
5. Операционные расходы (без амортизации долга)	-66000
6. Чистый операционный доход до налогообложения	130000

Кредиторы получают разумную гарантированную сумму дохода, а также обес­печение своего кредита. Они обладают правом первого требования на операцион­ный доход заемщика и его активы в случае нарушения обязательств по возврату задолженности. Инвесторы оплачивают остаток первоначальных затрат. Это озна­чает, что они получают остаток от чистого операционного дохода и цены перепро­дажи только после того, как произведены все выплаты кредиторам от текущей деятельности инвестора, так и после продажи объекта.

Влияние ипотечного финансирования приносящей доход недвижимости про­является на трех этапах реализации права собственности на соответствующий объект, т. е. в процессе:

• приобретения (покупки) объекта;

• текущего использования (владения);

• ликвидации (продажи).

Рассмотрим, какие операции происходят на каждом этапе.