Приобретение (покупка) недвижимости и условия финансирования
При покупке недвижимого имущества большинство инвесторов стремятся получить наиболее благоприятные условия финансирования (за счет ипотечного кредита). При этом используют систему наиболее представительных финансовых показателей:
• ставку процента;
• уровень левериджа (рычага);
• условия амортизации (погашения долга).
В любом случае, наибольшее значение имеет ставка процента.
Процент — плата за привлекаемые заемные средства. Чем ниже процент, тем более выгоден кредит для заемщика. Многие инвесторы готовы платить значительно более высокий процент, чтобы снизить платежи наличными и получить больший леверидж.
Финансовый леверидж (рычаг) выражает приращение к доходности собственных средств, получаемое благодаря использованию кредита, несмотря на его платность.
Учитывая влияние данного эффекта, многие продавцы часто сами предоставляют кредиты покупателям или оплачивают по ним дисконтные пункты. Чтобы компенсировать свои потери, продавцы часто стремятся повысить цену на объект недвижимости.
Определенное значение имеет и срок амортизации (погашения) ипотечного кредита. Чем продолжительнее срок погашения кредита, тем ниже платежи по обслуживанию долга. Однако по мере увеличения продолжительности амортизационного периода величина чистого операционного дохода снижается, так как динамика суммы выплат по обслуживанию долга не находится в линейной зависимости от срока амортизации. Как только срок ипотечного кредита превысит предельно допустимый (например 30 лет), ежегодные платежи по обслуживанию долга снижаются. Однако эти изменения невелики. Правило: сумма ежегодного платежа по самоамортизирующемуся кредиту никогда не будет ниже процента, взимаемого с основной суммы долга.
При заключении кредитного соглашения учитывают и другие условия, к которым относят:
• право передачи имущества вместе с долгом и увеличение процента;
• право кредитора требовать досрочного погашения долга;
• принцип субординации.
Право передачи имущества вместе с долгом означает, что заемщик может передать недвижимость и обязательство другому субъекту рынка. Поскольку лицо, которому передают имущество, не всегда надежно как первоначальный собственник, многие кредиторы оставляют за собой право давать разрешение на смену владельца. В последние годы некоторые кредиторы охотно соглашаются на передачу имущества другому собственнику, но при условии увеличения процентной ставки по долгу. Подобное требование делает право передачи имущества менее привлекательным для инвестора.
Право кредитора требовать ускоренного погашения долга предусматривает возможность осуществления «шарового» платежа. Несмотря на то что срок выплаты кредита определен в 25-30 лет, кредиторы по своему выбору могут ускорить выплату основной суммы долга по истечении 10-15 лет вне зависимости от того, нарушался или нет порядок платежей. Очевидно, что это усиливает позицию кредитора. При наступлении соответствующего срока кредитор вправе потребовать ускорения платежей или увеличения ставки процента.
Принцип субординации означает возможность снижения приоритета ипотечного кредита. Недвижимость, профинансированная продавцом путем предоставления первого кредита и готовая к освоению, не принимается в качестве залога строительным кредитором. Последний стремится получить право первоочередного удержания имущества за долги. Если владелец существующей закладной готов уступить свою первоочередность, то данная закладная будет понижена до второй позиции. Приоритет будет отдан первой закладной. Кредиторы без энтузиазма соглашаются на снижение приоритета своих кредитов. Субординированные кредиты более приемлемы для заемщиков, так как повышают гибкость финансирования с использованием первой закладной.