Налогообложение недвижимого имущества

Существует четыре принципиальных вопроса налоговой политики, которые необходимо решить для создания системы налогообложения жилой недвижимости.

1. Какой тип налогов на недвижимость или какая их комбинация будут применяться на практике?

2. Что станет являться налогооблагаемой базой?

3. Какова правовая основа оценки налогооблагаемой стоимости?

4. Кто будет стороной, ответственной за уплату налога (налогоплательщиком), и каковы будут взаимоотношения налогоплательщика с налоговой системой?

Следует иметь четкое представление о достоинствах и недостатках принципиальных альтернативных решений по налогообложению, а также о типе налогов в целях определения наиболее приемлемого варианта системы налогообложения недвижимого жилого имущества.

В практике различают следующие типы налогов на жилищные объекты: периодические и непериодические.

Периодические налоги - это налоги, начисляемые периодически за определенный промежуток времени, обычно раз в год. При этом могут быть предусмотрены более частые налоговые выплаты, но сам налог начисляется ежегодно. Основной целью системы периодических налогов на жилье является создание потока налоговых поступлений. Периодическими налогами ежегодно облагаются владельцы и пользователи жилого фонда. Основой для налогообложения может служить стоимость или размеры объекта. Если основой является стоимость объекта, то за основу налогообложения берется стоимость всего объекта в целом, а не долевая часть владельца в этой недвижимости.

К непериодическим налогам на имущество относятся налоги на трансферты (продажу, наследование, дарение) и прирост стоимости. Налоги на трансферты включают государственные пошлины. Налоги на прирост включают налоги на увеличение капитала или стоимости земельной собственности.

Очевидно, что от выбора варианта налогообложения жилья зависит методика определения налогооблагаемой базы, ставки налога, дифференцированных коэффициентов. В Приложении К приведена систематизация подходов к налогообложению жилой недвижимости, существующих в развитых зарубежных странах.

Достоинством использования жилых домов и квартир, а также летних жилищ как основной категории в системе поимущественного налогообложения является простота выявления этого имущества[50] (установление местоположения и идентификация объекта для целей налогообложения), имеющего фиксированное местоположение, а также идентификации государственного органа, обладающего правом взимания налога.

Налогооблагаемая база складывается из совокупности объектов, подлежащих налогообложению. Как правило, периодические налоги имеют более широкую налогооблагаемую базу по сравнению с непериодическими. Здесь возможны варианты: налогообложение только земли, налогообложение только улучшений земельного участка (зданий и сооружений) или налогообложение и земли, и улучшений.

Применение налоговых льгот и освобождений обусловлено тем, что далеко не все объекты, имеющие налогооблагаемую стоимость, в действительности облагаются налогом. Налоговые освобождения представляют собой меры по исключению определенных видов жилого имущества или категорий помещения, где временно размещены беженцы, переселенцы, из налоговой базы (например, дома престарелых, квартиры, принадлежащие инвалидам, многодетным семьям). Освобождения могут предоставляться без ограничения по времени или на определенный срок - особенно тяжелого экономического положения, массовой безработицы; на период - на стоимость всего объекта жилой недвижимости или некоторой части этой стоимости.

Система налоговых льгот и освобождений предназначена для следующих нужд :

- оказания поддержки наименее социально защищенным категориям налогоплательщиков;

- оказания поддержки объектам, в деятельности которых заинтересовано общество в целом (приюты для бездомных, наркоманов, благотворительные организации и др.);

- избежание налогообложения других государственных служб (перекладывания денег "из одного государственного кармана в другой") - общежитий, работающих по государственным программам.

Законодательная база оценки для целей налогообложения является еще одной определяющей характеристикой налога на недвижимое жилое имущество. Налогообложение может осуществляться на основе двух фундаментальных подходов: на основе стоимости и на нестоимостной основе.

Налогообложение жилья по стоимости является оптимальным, хотя иногда для определения базы налога используется площадь объекта или его другие физические характеристики. Рассмотрим каждый из подходов.