Виды ипотечных кредитов

5.Кредит со сниженной процентной ставкой используют в США при продаже жилых домов. По условиям сделки продавец (владелец дома) привлекает покупателя тем, что снижает фактические процентные платежи на первых этапах погашения задолженности (при продаже дома в рассрочку). На практи­ке подобную сделку оформляют следующим образом. Продавец открывает счет в банке, на который зачисляет некоторую сумму денежных средств. Списание с этого счета дополняет пониженные взносы покупателя. В опре­деленных условиях такой способ расчетов для покупателя и продавца оказы­вается более выгодным, чем непосредственное снижение цены долга. Ипотеч­ные кредиты выдают на длительные сроки. Даже в стабильных экономических условиях это связано для кредитора с определенным риском, в том числе с риском изменения процентной ставки на рынке ссудного капитала.

Некоторую защиту от такого риска обеспечивают условия выдачи с перио­дическим пересмотром процентной ставки. Схема такого кредитования пред­полагает, что стороны каждые 3-5 лет возобновляют кредит на условиях пе­ресмотренной процентной ставки. Таким образом, происходит среднесрочное финансирование должника при долгосрочном погашении задолженности.

В результате кредитную сделку адаптируют к изменяющимся условиям фи­нансового рынка. Такой вид кредита получил широкое распространение в Ве­ликобритании и Канаде.

7.Аналогичную цель — учет колебаний на кредитном рынке — преследует ипо­тека с переменной процентной ставкой. Уровень ставки фиксируют в кредит­ ном договоре банка с заемщиком в виде определенной величины процента. Он привязан к какому-либо финансовому показателю или индексу инфля­ции. Пересмотр ставки происходит один раз в полугодие. Чтобы ее колеба­ния не были слишком значительными, предусматривают предельную норму ее корректировки (например, не более 2%). Указывают и минимальную ве­личину подобной корректировки.

8.Проблему инфляции в связи с выдачей ипотечного кредита можно решить с помощью его предоставления с дележом прироста стоимости имущества (применяют в США). Стороны при заключении контракта договариваются о том, что банк предоставляет кредит по сниженной процентной ставке. В свою очередь должник уступает ему часть инфляционного повышения стои­мости имущества к концу срока кредитной сделки. Обычно процентную ставку по сравнению с рыночной величиной снижают на 30-35%. Такая же часть от стоимости залога имущества выплачивается кредитору в виде ком­пенсации.

9.Для заклада жилья пожилыми домовладельцами в США используют осо­бый вид закладной с обратным аннуитетом.

Аннуитет — ежегодный платеж или периодически уплачиваемая сумма для погашения обязательств одного партнера по сделке перед другим. Такой платеж бывает в пользу кредитора (при погашении займа), включая ссудный процент. Таким образом, аннуитет — как получение какой-либо суммы, так и ее выплата. Авансовый аннуитет предполагает платежи в начале каждого периода в отличие от обычного аннуитета, в котором выплаты осуществляют в конце каждого периода.

Отсрочный аннуитет — серия периодических платежей или поступлений, ко­торая начинается с некоторого момента в будущем. Ипотека с обратным аннуите­том выражает финансовое соглашение, согласно которому кредитор производит периодические выплаты заемщику. При данной ипотеке остаток основной суммы кредита повышается на величину периодических выплат и всю сумму накаплива­емых процентов. Подобная ипотека направлена на получение определенного до­хода (от кредитора) от заклада дома его владельцем. Операция напоминает про­дажу недвижимого имущества с погашением его стоимости в рассрочку.