Расчеты по ипотечным кредитам

Расчетно-аналитическую работу по ипотечному кредиту осуществляет кредитор (банк). Однако и заемщику необходимо знать направления и размеры денежных потоков, возникающих при ипотечной сделке.

Операции по стандартному (типовому) ипотечному кредиту показаны на рис. 11.2.

Из рис. 11.2 следует, что продавец получает от покупателя за некоторое иму­щество назначенную цену ($240 тыс.). Покупатель берет для оплаты имущества кредит в банке ($200 тыс.) под залог этого имущества ($200 тыс.) и добавляет собственные средства ($40 тыс.). Погашение кредита происходит ежемесячными платежами (в конце месяца) в сумме $2,86942 тыс. Выплачивается также процент за кредит по ставке 12% годовых, начисляемый ежемесячно.

Динамика остатка задолженности по стандартной ипотечной ссуде представ­лена в табл. 11.1.[61]

Таблица 11.1

Динамика остатка ссудной задолженности по ипотечному кредиту, $

Месяц	Остаток долга на начало месяца	Взнос в погашение долга	Проценты	Погашение долга
1	200000	2870	2000	870
2	199130	2870	1992	878
3	198252	2870	1982	886
37	162548	2870	1626	1244
38	161304	2870	1614	1256
39	160034	2870	1600	1268
118	8438	2870	84	2786
119	5654	2870	56	2814
120	2842	2870	28	2842

Схема ипотеки с ростом платежей в основном не отличается от традиционной. Расхождение только в том, что в течение некоторого начального интервала вре­мени (на протяжении 20 месяцев) взносы повышают с определенным постоян­ным темпом (допустим 4%). Остальные взносы уплачивают постоянными сумма­ми (табл. 11.2).[62]

Таблица 11.2

Динамика остатка ссудной задолженности по ипотечному кредиту

с ростом платежей, $

Месяц	Остаток долга на начало месяца	Взнос в погашение долга	Проценты	Погашение долга
1	200000	1478	2000	-522
2	200522	1536	2004	^68
3	200990	1598	2010	-412
9	202498	2022	2024	-2
10	202502	2104	2026	78
20	197356	3114	1974	1140
21	191416	3114	1962	1152
119	6134	3114	62	3052
120	3082	3114	30	3084