Ипотечный кредит с переменными платежами

Не все ипотечные кредиты погашают на условиях фиксированного уровня плате­жей.

К ипотечным обязательствам с переменными платежами относят:

• кредит с «шаровым» сроком;

• фиксированные платежи в счет основной суммы долга;

• совместное участие;

• кредит с нарастающими платежами;

• обратный аннуитет;

• кредит с переменной ставкой;

• завершающую ипотеку;

• добавленный кредит;

• участие кредитора в приросте стоимости недвижимого имущества.

При любом виде ипотечного кредита банки стремятся получить доход на свои вложения и вернуть денежные средства, которые они предоставили в ссуду.

Кредиты с «шаровым» сроком предусматривают крупный итоговый платеж по долгу («шаровой» платеж). В течение первых нескольких месяцев (лет) основ­ную сумму кредита не погашают либо выплачивают малую его часть. Затем на­ступает срок выплаты всего остатка долга.

Владельцы недвижимости стремятся заранее договориться с банком о новом финансировании, чтобы при наступлении срока «шарового» платежа не потерять имущество вследствие несоблюдения договоренных обязательств. Ипотечные кредиты с «шаровыми» платежами могут иметь следующие разновидности:

• приостановка выплат процента вплоть до истечения срока кредита;

• выплаты одного процента — после чего наступает «шаровой» платеж;

• частичная амортизация долга с итоговым «шаровым» платежом.

Приостановка процентных платежей предусматривает полный отказ от выплат до истечения срока кредита. Затем выплачивают всю сумму долга и банковский процент.

Заемщику предоставлен «замороженный» ипотечный кредит в $800 000 под 12% годовых со сроком погашения через два года. При этих условиях «шаровой» платеж составит $ 1 003 520, что следует из приводимого расчета:

1.Сумма кредита - $800 000.

2.Процент в первый год - $96 000 ($800 000 х 12%).

3.Остаток долга на конец первого года — $896 000.

4.Процент во второй год - $107 520 ($896 000 х 12%).

5.Остаток долга на конец второго года — $ 1 003 520.

Чтобы минимизировать свои текущие расходы, заемщики часто стремятся по­лучить кредит с низким процентом и итоговым внесением «шарового» платежа. Однако проценты уплачивают регулярно в течение всего срока пользования кре­дитом.

Сумма ежегодного платежа по кредиту в $800 000, предоставленному под 12% годовых, составляет $96 000 ($800 000 х 12%), вносимых в конце каждого года ($8000 — в конце каждого месяца).

По истечении срока кредита погашению подлежит уже вся сумма долга в $800 000 как «шаровой» платеж.

Разновидностью «шарового» кредита являются обязательства, предусматрива­ющие частичную амортизацию (погашение) долга до истечения их окончательно­го срока. Они получили название «пружинных» кредитов, сумма которых явля­ется переменной величиной. Подобный вид кредита часто используют продавцы земельных участков, так как началу погашения основной суммы долга предшест­вует несколько лет одних процентных платежей. Цену подобного кредита (с уче­том задаваемого уровня отдачи на капитал) можно определить на основе каждого платежа в отдельности.

Рассмотрим кредит в $800 000, взятый в банке по ставке 12% годовых. Он пред­усматривает пятилетний период одних лишь процентных выплат с последующим, в течение четырех лет, погашением основной суммы долга. Для оценки данного кредита (при 25%-ной отдаче) необходимо дисконтировать платежи каждого года по фактору реверсии (табл. 11.5).

Закладные с нарастающими платежами предусматривают переменные выпла­ты по ипотечному кредиту. При анализе данного кредита платежи можно сгруп­пировать по времени их осуществления. После этого для определения их теку­щей стоимости проводят процесс дисконтирования платежей по заданной норме отдачи. Данную модель используют главным образом домовладельцы, которые рассчитывают на получение высокого дохода от продажи недвижимости в буду щем. В течение первых лет платежи по основной сумме долга остаются низкими, однако впоследствии они достигают уровня, позволяющего погасить ипотечный кредит.