Ликвидация (перепродажа) недвижимости

В случае перепродажи имущества ипотечные кредиторы обладают правом перво­го требования на выручку от данной сделки.

Инвестор не вправе уклониться от погашения остатка задолженности по кре­диту. Покупатели не признают большего долга, чем это предусмотрено договором (контрактом) на покупку собственности. Способы финансирования перепрода­жи представлены на рис. 11.7.

Рассмотрим более детально процедуры, сопутствующие различным способам финансирования перепродажи объектов недвижимости.

1. Новое финансирование третьей стороной для выплаты существующего долга. В данном случае покупатель договаривается о получении совершенно ново­го финансирования. Вся сумма вновь полученного кредита прибавляется к платежу наличными деньгами и используется для оплаты имеющегося долга. После вычета издержек продавца по совершению сделки (комиссионного вознаграждения посреднику, дисконтных пунктов и др.) остаток вы­ручки от продажи объекта поступает продавцу. Продавец получает налич­ные платежи от реализации имущества по завершении сделки. Он также должен покрыть транзакционные издержки и погасить остаток основной суммы первоначального долга. Затраты покупателя, а также распределение этих средств при перепродаже имущества на сумму $1300 тыс. показаны на рис. 11.8.

2. Платеж исключительно наличными с принятием новым собственником су­ществующего долга. Покупатель вправе приобрести имущество, оплачивая наличными весь собственный капитал продавца. Он принимает на себя ипо­течную задолженность или берет недвижимость, обремененную долгом.

В большинстве случаев продавец отдает предпочтение реализации имущест­ва с принятием покупателем суммы долга. Подобная ипотечная сделка ми­нимизирует транзакционные издержки, и после ее завершения весь соб­ственный капитал продавца оплачивается только наличными денежными средствами покупателя. По условиям сделки продавцы могут сохранить от­ветственность по существующим долговым обязательствам. Однако получе­ние ими значительных сумм денежных средств предоставляет солидную за­щиту от опасности несоблюдения обязательств и получения в будущем иска на оплату непокрытого остатка долга. Поскольку издержки по совершению сделки минимальны, некоторые продавцы (с учетом полученных ими сбере­жений) согласны снизить цену сделки. Состав платежа покупателя и рас­пределение средств, получаемых продавцом, при цене сделки в $1280 тыс. представлены на рис. 11.9.

3. «Младшее» залоговое право удержания имущества за долги или второй ипотечный кредит, предоставленный третьей стороной. «Младшее» залого­вое право — закладная, имеющая более низкий приоритет, чем первая за­кладная. Покупатели вправе привлечь «младший» ипотечный кредит тре­тьей стороны, чтобы получить часть наличных средств для осуществления первоначального платежа. Для продавцов этот способ финансирования ана­логичен предыдущему, поскольку весь платеж за предмет сделки они полу­чат наличными. Источники, а также распределение денежных средств поку­пателя и продавца показаны на рис. 11.10.

4. «Младшее» залоговое право или завершающая ипотека на выкуп всего соб­ственного капитала, предоставленная продавцом. Продавец приносящей доход собственности может согласиться на получение «младшего» залого­вого права в форме второй закладной на проданный объект. Подобная ситуа­ция встречается в случаях, когда покупатель не может получить новое финансирование с высоким левериджем. Для покупателя предпочтительнее сохранить первоначальную закладную с низким процентом. Для продавцов важно снизить сумму налога на реализованный прирост капитала, подлежащего уплате с продажи. Поэтому они будут финансировать сделку, объявляя при уплате подоходного налога продажу в рассрочку. Однако многие про­давцы после рассмотрения всех условий сделки по-прежнему будут стре­миться получить все платежи наличными деньгами. Они могут иметь более привлекательные возможности для реинвестирования полученных средств, чем процент по второй закладной, приобретаемой при продаже недвижимо­сти. Продавцы понимают, что в будущем придется лишить заемщика права на выкуп недвижимости и стать ее вынужденными собственниками. В такой ситуации они обязаны продолжать платежи по первой закладной и нести операционные расходы, вместо того чтобы получать платежи по второй за­кладной. Поэтому информированные продавцы, предоставляя финансиро­вание покупателям, будут повышать цены на недвижимость, чтобы получить компенсацию за рыночный риск, не отраженный в ставке процента.