Ликвидация (перепродажа) недвижимости

Пример

Предположим, что вместо платежа наличными в сумме $378 тыс. покупатель про­сит продавца предоставить ему второе финансирование под 8% годовых на 15 лет. Учитывая риск подобного финансирования, а также возможные альтернативные варианты инвестиций, продавец соглашается на 15% годовых. Сумма месячного платежа по ипотечному кредиту в $378 тыс., предоставленному на 15 лет под 15% годовых, составляет $5290,44. Такая сумма является приемлемой для продавца. Если в результате переговоров с покупателем продавец согласен предоставить «млад­ший» кредит под 8% годовых, он может сделать попытку повысить сумму кредита, чтобы месячные платежи были вновь равны $5290,44. При ставке в 8%, которая обеспечивает на протяжении 15 лет ежемесячный платеж в сумме $5290,44, основная сумма долга должна составить примерно $554 тыс. Одновременно продавец по­пытается повысить сумму кредита по второй закладной на $176 тыс. (554 - 378) за счет увеличения цены сделки. Цена сделки составит $1456 тыс. (1280 + 176).

На рис. 11.11 показаны источники денежных средств покупателя и продавца и их распределение.

На Западе существует множество различных вариантов финансирования про­дажи имущества по рассмотренным выше способам. Они могут предусматривать выпуск различных видов закладных:

• с переменным процентом;

• с участием;

• отзывные;

• со сменой должника при досрочном погашении кредита и др.

Принятие обязательства по кредиту может включать (или не включать) увели­чение процентной ставки, личную ответственность по долгу, депонирование де­нежных средств у третьего лица и другие процедуры.

«Младшее» финансирование, предоставляемое третьей стороной, предполага­ет «шаровой» платеж, изменяющиеся во времени платежи, постоянную суборди­нацию и иные условия расчетов покупателя с продавцом.

Финансирование ипотечной сделки продавцом можно осуществлять на любых условиях, согласованных сторонами, но каждый из способов финансирования отражается на финансовом положении продавца и покупателя.

Большинство покупателей недвижимости вправе рассчитывать, что при ее пе­репродаже они получат определенный доход.

Выручку от перепродажи имущества называют реверсией. Несмотря на то, что реверсия будет получена в будущем, можно достаточно точно спрогнозировать ее сумму и оценить текущую (настоящую) стоимость последней.

Пример

Выручка от перепродажи объекта ожидается в сумме S498 тыс., и она должна быть получена через 10 лет. Текущая стоимость реверсии при различных ставках про­цента показана в табл. 11.20.

Таблица 11.20

Расчет текущей стоимости реверсии при различных процентных ставках