Постоянный ипотечный кредит

Применение финансовых инструментов, положенных в основу оценки недвижимо­сти, создает базу для привлечения ипотечного кредита. Во-первых, сумму и время получения доходов, генерируемых данным кредитом, обычно можно прогнозиро­вать с более высокой точностью, чем по другим видам инвестирования капитала в недвижимость.

Во-вторых, применение в ипотеке техники кумулятивного процента является стандартной процедурой, не представляющей особой сложности. Цены на ипо

темные кредиты хорошо известны на финансовом рынке. Напротив, цены на ак­ции, вкладываемые в недвижимость, определяются конъюнктурой фондового рынка, возможностями вложения капитала в альтернативные проекты.

В-третьих, рассмотрение способов оценки постоянной закладной создает осно­ву для анализа потока доходов. Например большинство постоянных закладных, используемых в США, являются самоамортизирующимися, предусматривая пе­риодические равновеликие платежи.

При этом кредитор устанавливает:

• максимальную основную сумму кредита в процентах от стоимости имуще­ства (часто 75-80%);

• предельный срок кредита, который будет короче, чем срок оцененной полез­ной жизни объекта;

• предполагаемый уровень процентной ставки исходя из ситуации, сложив­шейся на кредитном рынке.

Только после этого рассчитывают периодические (обычно — ежемесячные) пла­тежи по ипотеке исходя из:

• основной суммы долга;

• срока, на который кредит предоставлен (обычно остаточный);

• ставки ссудного процента.

Периодический платеж находят расчетным путем. Предположим, что известны три фактора:

• основная сумма кредита — $800 тыс.;

• срок, на который его предоставляют, — 25 лет (300 мес.);

• ставка процента — 12% (1% в месяц).

Если исходить из этих факторов, то месячный процентный платеж должен со­ставлять $8 тыс. (800 000 х 1%). Достаточными для покрытия основной части кредита и выплаты процента по нему будут ежемесячные платежи в размере $8425,8. В первый месяц из $8425,8 на погашение основной суммы долга пойдет только $425,8 (8425,8 - 8000,0).

Таким образом, через месяц остаток основной суммы долга составит $799 577,2 (800 000,0 - 425,8). Во второй месяц процент будет равен $7995,77 (1% от 799 577,2). Разница между суммарным платежом и процентом вновь пойдет на возврат основ­ной суммы кредита, т. е. $430,03 (8425,8 - 7995,77). С каждым последующим пла­тежом все большая часть из $8425,8 будет направляться на погашение основной суммы долга и все меньшая — на выплату процентов. По истечении 300 месяцев кредит должен быть погашен.

Ежемесячные взносы по данному кредиту ($8425,8) были определены с учетом двух факторов:

• процента — отдачи на инвестированную кредитором основную сумму кре­дита;

• возмещения капитала — возврат инвестированной кредитором основной суммы долга.

Годовая ставка в 12% в пересчете на месяц составляет 1% (12%/12 мес), или 0,01 в десятичной форме. К данному 1% следует добавить фактор фонда рекапитализацим, который обеспечивает возмещение основной суммы кредита в течение 25 лет (300 месяцев) за счет аккумуляции средств по той же годовой ставке 12%. Еже­месячный размер ставки рекапитализации равен 0,0005322. Следовательно, об­щие ежемесячные платежи, необходимые для выплаты процента по кредиту и его самоамортизации в течение 25 лет при ставке в 12%, должны составлять: 0,01 + + 0,0005322 = 0,0105322.

Перейти на страницу: 1 2 3 4