Постоянный ипотечный кредит

Умножив эту цифру на $800 000 основной суммы долга, получим суммарный месячный платеж, равный $8425,8 (800 000 х 0,105322). В первый месяц он будет включать сумму процента за кредит — $8000, а также выплату в счет погашения основной суммы долга $425,8 (фонд рекапитализации).[63]

Далее определим константу по ипотечному кредиту (Кик):

(165)

Месячные платежи в $8425,8 составляют за год $101 110 (8425,8 х 12).

Кик= 101 110/800 000 - 0,126387, или 12,6387%.

Константа включает процент и выплаты в счет погашения основной суммы дол­га. Поэтому она должна превышать номинальную ставку процента за ипотечный кредит. Кредитная константа может быть найдена в графе 6 таблицы кумулятив­ного процента.[64]

Чем продолжительнее срок амортизации долга или ниже ставка процента, тем меньше константа, и наоборот. Для получения годового значения показателя ме­сячная константа умножается на 12 месяцев. Она является удобным инструмен­том для быстрого поиска соотношения между сроками амортизации кредита и про­центными ставками, а также для расчета платежей по обслуживанию долга. При заданных ставке процента и сроке амортизации долга константа равна обязатель­ному платежу в расчете на одну денежную единицу (на $1).

Для определения действительных выплат по кредиту константу следует умно­жить на его основную сумму. Многие заемщики стремятся выбрать самое низкое значение константы, с тем чтобы уменьшить сегодняшний отток наличности, что приводит к росту суммарных процентных выплат, замедлению накопления соб­ственного капитала инвестора за счет платежей в погашение ипотечного долга.

Если известны ставка процента, срок до окончательного погашения ссуды и еже­месячные выплаты по ипотечному кредиту, то можно определить остаток его основной непогашенной суммы.

Три известные величины имеют следующие значения:

• остаточный срок — 25 лет (300 мес.);

• годовая ставка процента - 12%;

• месячный платеж — $8425,8.

Для определения остатка основной суммы кредита достаточно умножить вели­чину одного ежемесячного платежа на фактор аннуитета (по таблице сложных процентов), который соответствует периоду, остающемуся до истечения срока кредита. Для приведенных показателей множитель аннуитета по кредитам с еже­месячными платежами равен 94,946551. Определим объем основной суммы дол­га: $8425,8 х 94,946551 = 800 000.

Как уже отмечалось, аннуитет — периодический платеж (ежегодный или еже­месячный) в погашение долга (включая проценты). Текущая стоимость аннуитета (при заданной ставке процента) равна остатку основной суммы кредита. Анало­гичным образом определяют текущий остаток ранее предоставленного кредита.

Известны величины: номинальной ставки процента, суммы ежемесячного пла­тежа и время, оставшееся до истечения срока кредита. Если после его предостав­ления прошло 5 лет, а до истечения срока его погашения остается еще 20 лет, то остаток ссуды равен $765 226 (8425,8 х 90,819416).

Значения остатков по этому кредиту (со сроком 25 лет) в различные годы по­казаны в табл. 11.3.

Таблица 11,3

Расчет основной суммы долга (по кредиту в $800 000 с годовой процентной ставкой 12%)