Эффект финансового левериджа (рычага)

Баланс имущества и операционный доход, который оно генерирует, приведены в табл. 11.8,11.9.

За счет получения первого ипотечного кредита на $800 тыс. платеж наличными деньгами снижен до 20% от цены (200/1000 х 100) вместо прежних 100%. Однако собственник по-прежнему контролирует недвижимость.

Если повысится стоимость объекта или вырастет чистый операционный доход, то собственник (но не держатель закладной) получит дополнительное вознаграж­дение. Если же имущество обесценится на 20% или на эту величину снизится полу­чаемый от него действительный валовой доход, то стоимость капитала станет отри­цательной. В том случае, если ипотечная задолженность превысит стоимость объекта, образуется дефицит денежных средств. Если допустить, что указанный в данном примере уровень притока наличности останется постоянным, то собственник капитала повысит текущую ставку дохода с 13% (130/1000 х 100) до 14,44% (28,89/200 х 100), т. е. появится задолженность по ипотечному кредиту. Эти дан­ные свидетельствуют о положительном финансовом рычаге. При отсутствии дол­гового финансирования уровень текущей задолженности останется неизменным (13%). Поскольку финансирование осуществляют за счет ипотечного кредита с константой ниже 13% (101,11/800,0 - 0,126387 или 12,64%), то финансовый ры­чаг увеличивает текущий наличный доход владельца объекта.

Таблица 11.8

Баланс при первой закладной на имущество

Показатели	Величина показателя, $тыс.
Активы
Основные средства	900
Земельный участок	100
Активы — всего	1000
Пассивы
Ипотечный кредит	800
Капитал (платеж наличными)	200
Пассивы — всего	1000

Таблица 11.9

Отчет о движении денежных средств (наличности)

Показатели	Величина показателя, $тыс.
1. Потенциальный валовой доход	200,0
2. Поправка на уровень загрузки и потерь при выборе платежей	-15,0
3. Прочие доходы	11,0
4. Действительный валовой доход (200 -10 + 6)	196,0
5. Операционные расходы	-66,0
6. Чистый операционный доход (196 - 66)	130,0
7. Расходы по обслуживанию долга ($8425,8 х 12 мес.)	-101,11
8. Поступление наличности до уплаты налога (130,0 - 101,11)	28,89

Наряду с получением более высокого текущего дохода владелец может добить­ся положительных результатов в трех сферах:

1.В части снижения подоходного налога. Как правило, суммарные затраты на усовершенствования ($900 тыс. без стоимости земельного участка) могут быть начислены как износ для налогообложения. Величина износа основ­ных средств вычитается из налогооблагаемой базы.