Эффект финансового левериджа (рычага)

2.Собственник получит весь доход от прироста стоимости активов, а не только от вложения собственных средств. Данная форма дохода носит отложенный характер. Подобный отложенный доход реализуется при перепродаже объ­екта. Часто подобный доход принимает форму поступлений от прироста ка­питала.

3. Снижение ипотечной задолженности происходит за счет выплат по ипотеке. Данный вид дохода вплоть до продажи объекта недвижимости также носит отложенный характер.

Многие инвесторы стремятся использовать финансовый рычаг в максимально возможной степени. Однако до тех пор, пока доходы от недвижимости не превы­сят расходов по ссуде, финансовый рычаг всегда будет отрицательным.

Пример

Максимальная величина финансового рычага приведена в предыдущем примере. Предположим, что собственник капитала способен привлечь второй ипотечный кредит в $200 тыс. дополнительно к первому кредиту в $800 тыс. Вторая закладная предусматривает выплаты только процента по ставке 14% годовых и «шаровой» платеж по истечении трех лет.

Если собственник имущества привлекает кредит на всю стоимость недвижимо­сти, то данную процедуру определяют как полный залог имущества. Соответству­ющие этой операции баланс и отчет о движении денежных средств представлены в табл. 11.10, 11.11. Из табл. 11.11 следует, что владелец не вкладывает в имущество собственные наличные средства. Поэтому поступления в размере $0,89 тыс. определяют норму доходности на заемный капитал, величина которой незначительна и составляет 0,89% (0,89/1000x100).

Таблица 11.10

Баланс при первом и втором ипотечном финансировании недвижимости

Показатели

Величина показателя, $тыс.

Активы

Основные средства

900

Земельный участок

100

Активы — всего

1000

Пассивы

Первый ипотечный кредит

800

Второй ипотечный кредит

200

Собственный капитал

0

Пассивы — всего

1000

Таблица 11.11

Отчет о движении денежных средств при получении первого и второго ипотечного кредита на финансирование недвижимости

Показатели

Величина показателя, $тыс.

1. Потенциальный валовой доход

200,0

2. Поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей

-15,0

3. Прочие доходы

11,0

4. Действительный валовой доход (200 -10 + 6)

196,0

5. Операционные расходы

-66,0

6. Чистый операционный доход (196 - 66)

130,0

7. Обслуживание задолженности по первому ипотечному кредиту

-101,11

8. Проценты по второму ипотечному кредиту

-28,0

9. Поступление наличности до уплаты налога (130,0-101,11-28,0)

0,89

Перейти на страницу: 1 2 3 4