Эффект финансового левериджа (рычага)

Кроме того, собственник имущества может получить экономию на подоходном налоге (из налогооблагаемой суммы вычитают процент за кредит и сумму износа основных средств), а также доход от повышения стоимости имущества. Далее владелец имущества выигрывает от постепенного снижения задолженности по первому ипотечному кредиту с амортизацией последнего. Однако существует и ряд негативных моментов.

Первая проблема возникает при снижении действительного дохода или росте операционных издержек. В данном случае поток наличности может стать отрица­тельным. Поэтому собственник должен найти денежную наличность для покры­тия ее дефицита или он утратит имущество.

Вторая проблема возникнет через период (лаг), когда наступит срок «шаро­вого» платежа. Собственник потеряет свое имущество, если он не решит задачу «шарового» платежа по второму ипотечному кредиту.

Возможные варианты решения данной проблемы:

• предварительные переговоры со вторым кредитором о продлении срока кре­дита;

• привлечение еще одного второго ипотечного кредита для погашения ранее полученной ссуды;

• рефинансирование всего долга за счет получения нового первого или млад­шего кредита;

• мобилизация $200 тыс. наличности из источников, не связанных с данным имуществом, для покрытия задолженности по второй закладной.

В случае неудачи этих попыток собственник потеряет имущество, т. е. лишит­ся права выкупа закладной. Ему также будет предъявлен иск о погашении суммы долга, которая превышает величину выручки от продажи заложенного имуще­ства.

Сумма иска равна стоимости имущества при его продаже минус остаток полу­ченного под него ипотечного кредита.

При первичной выдаче кредита существует возможность включить в его усло­вия положение об отказе от права оборота (оправдывающее обстоятельство). От­каз от права оборота означает, что при погашении задолженности кредитор может рассчитывать только на заложенное имущество, не предъявляя иных тре­бований к заемщику.

При включении данного положения в условия ипотечного кредита более при­влекательным становится имущество с высоким левериджем (рычагом). Заем­щик может потерять лишь те собственные средства, которые были вложены в дан­ный объект. Однако он не несет ответственности за долг.

Перейти на страницу: 1 2 3 4