Текущее использование (владение) имущества

Прежде всего, рассмотрим основные понятия, связанные с формированием дохода от использования объектов недвижимости.

Доход — финансовые и другие выгоды от эксплуатации недвижимости.

Действительный валовой доход — валовые денежные поступления от принося­щей доход недвижимости за вычетом потерь от недоиспользования и непогаше­ния арендной платы.

Чистый операционный доход — действительный валовой доход от объекта не­движимости за вычетом операционных расходов.

Операционные расходы — издержки по эксплуатации приносящей доход не­движимости, не включая обслуживание долга и подоходный налог.

Чистый располагаемый доход — денежные поступления после уплаты подо­ходного налога.

При распределении чистого операционного дохода ипотечный инвестор обла­дает правом первого требования на доход инвестора. Вся сумма чистого операцион­ного дохода сверх выплат кредитору поступает инвестору, который вправе израс­ходовать его по своему усмотрению или реинвестировать эти средства. Если этот доход будет меньше обязательных платежей по обслуживанию долга, то инвестор обязан возместить разницу из источников, не связанных с данным объектом не­движимости. В ином случае он лишается права выкупа закладной и утрачивает свой основной капитал. При условии, что сумма платежей по обслуживанию долга остается неизменной, весь прирост чистого операционного дохода поступает ин­вестору (рис. 11.5).

1.Обслуживание долга: право первого требования на ЧОД предоставляют ипотечным кредиторам.

2.Поступление денежной наличности: остаток ЧОД получают инвесторы.

Перейдем к рассмотрению методов измерения ипотечного кредита и дохода от инвестиций в недвижимость (рис. 11.6).

Исходя из метода инвестиционной группы для имущества в целом коэффици­ент дисконта определяют как средневзвешенную величину (по доле в суммарных инвестициях по покупке объекта) ожидаемых ставок дохода для каждого из участников ипотечной сделки — кредиторов и инвесторов. Полученный коэффи­циент дисконта используют для капитализации чистого операционного дохода и определения суммарной стоимости имущества. При расчете последней вели­чины предполагают, что рекапитализация не является обязательным условием сделки, поскольку в данном случае учитываются лишь ставки процента, но не от­числения на амортизацию (погашение) кредитов или возмещение капитала са­мих инвесторов.

Пример

Кредиторы предоставляют 80% средств, необходимых для выкупа имущества, и стре­мятся получить на свои вложения доход в размере 12%, а инвесторы — 15% годо­вых. Расчет коэффициента доходности для объекта в целом приведен в табл. 11.13.

Таблица 11,13

Расчет взвешенного коэффициента доходности для объекта недвижимости в целом