Текущее использование (владение) имущества
Дисконтированный поток наличности — наиболее распространенный метод, применяемый в ипотечно-инвестиционном анализе. Ежегодный равномерный поток наличности от объекта недвижимости может быть дисконтирован (пересчитан) в текущую стоимость с использованием коэффициента аннуитета. В этих целях используют специальные финансовые таблицы дисконтированных аннуитетов.[65]
Для расчета текущей стоимости потока наличности фактор аннуитета, соответствующий периоду владения имуществом, умножают на сумму ежегодного равномерного потока денежных средств. Результаты расчета за 10-летний прогнозный период при различных процентных ставках приведены в табл. 11.18.
Таблица 11.18
Дисконтирование денежного потока доходов при различных ставках процента
|
Ставка процента |
Фактор аннуитета за 10 лет, коэффициент |
Годовой поток наличности, $ |
Текущая стоимость денежного потока (гр. 2 х гр. 3), S |
|
8 |
6,71 |
28890 |
193852 |
|
12 |
5,65 |
28890 |
163228 |
|
15 |
5,019 |
28890 |
144998 |
|
20 |
4,192 |
28890 |
121106 |
Если поток наличности колеблется в течение периода владения недвижимостью, то для определения его текущей стоимости его следует дисконтировать как серию реверсий.
Реверсия — выручка от перепродажи имущества до уплаты налогов. Расчет выручки от перепродажи имущества при ставке дисконтирования в 15% приведен в табл. 11.19.
Таблица 11.19
Изменяющийся денежный поток, дисконтированный по ставке 15%
|
Год |
Денежный поток, S |
Коэффициент дисконтирования при ставке 15% |
Текущая стоимость денежного потока, $ |
|
1 |
22000 |
0,8996 |
19132 |
|
2 |
26000 |
0,7561 |
19658 |
|
3 |
30000 |
0,6575 |
19726 |
|
4 |
34000 |
0,5718 |
19442 |
|
5 |
38000 |
0,4972 |
18894 |
|
6 |
40000 |
0,4323 |
17292 |
|
7 |
42000 |
0,3759 |
15788 |
|
8 |
44000 |
0,3269 |
14384 |
|
9 |
46000 |
0,2843 |
13078 |
|
10 |
48000 |
0,2472 |
11864 |
|
Всего |
- |
- |
169258 |