Текущее использование (владение) имущества
Если реверсия не ожидается, то текущая стоимость потока наличности позволяет оценить величину собственного капитала инвестора. Это связано с тем, что для инвестора поток наличности является единственным положительным результатом использования имущества. Его стоимость не повысится, не произойдет также снижения суммы ипотечной задолженности.
Такая ситуация возникает в том случае, когда инвестор прогнозирует, что при негативных обстоятельствах ему придется отказаться от недвижимости. Например, при осуществлении «шарового» платежа по ипотеке без права оборота или при окончании срока земельной аренды, если собственнику принадлежат постройки.
Метод определения цены с учетом поступлений наличности на собственный капитал используют в случаях, когда для инвесторов единственным, критерием выбора объекта недвижимости является текущий поток денежной наличности. Приоритетом для них служит цена, которую они готовы заплатить, не принимая во внимание результаты перепродажи имущества. Отдельные инвесторы полагают, что продажа произойдет в отдаленном будущем, поэтому ее влияние на текущую цену недвижимости незначительно. Другой проблемой является неопределенность, когда цена перепродажи неизвестна. Поэтому покупатель принимает во внимание только текущий денежный доход, приходящийся на вложенный капитал.
Пример
Ожидаемая сумма ежегодного потока наличности от использования имущества (за вычетом расходов по обслуживанию долга) оценивается в $28 890. Основная сумма ипотечного кредита $800 тыс. Если инвестор рассчитывает на получение 12%-ного дохода на собственный капитал, то приемлемая для него цена объекта составит $1041 тыс. Эта величина получена из следующего расчета:
годовой поток наличности: $28 890/0,12 = $240 750 (собственный капитал);
основная сумма ипотечного кредита — $800 000;
общая цена объекта: 240 750 + 800 000 = $1 040 750, или примерно $1 041 000.
Инвестор, настаивающий на 14%-ной ставке дохода на собственный капитал, предложит $1 006 000. При 20%-ной ставке дохода цена упадет до $944 000.
Таким образом, по мере увеличения нормы дохода на собственный капитал цена данного объекта снижается. Техника Л. У. Эллвуда: способ ипотечно-инвестиционного анализа, позволяющий оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости денежных поступлений и выручки от перепродажи имущества до вычета подоходного налога. Основная привлекательность техники Эллвуда состоит в том, что она предлагает краткую формулу при известном коэффициенте ипотечной задолженности и предполагаемом процентном изменении стоимости недвижимости за прогнозный период.
Формула Эллвуда выглядит следующим образом:[66]
(167)
где r — общая ставка дохода для капитализации чистого операционного дохода в стоимость без учета повышения или снижения стоимости имущества; V— ставка отдачи на собственный капитал (конечная отдача на собственный капитал); т — коэффициент ипотечной задолженности; С — ипотечный коэффициент, предложенный Эллвудом.
Коэффициент ипотечной задолженности характеризует соотношение между величиной заемных средств и оцененной стоимостью недвижимости.
Более сложный подход к анализу приносящей доход недвижимости должен учитывать эффект от перепродажи объекта, что требует оценки периода владения и цены перепродажи.