Текущее использование (владение) имущества
Таблица 11.15
Расчет инвестиционной группы с остаточным доходом
|
Показатели |
Доля в выкупном капитале |
Ставка дохода на инвестиции |
Взвешенный коэффициент (гр. 2 х гр. 3) |
|
Имущество всего |
100 |
0,13 |
0,13 |
|
Минус ипотечный кредит |
80 |
0,12 |
-0,096 |
|
Собственный капитал |
20 |
- |
0,034 |
|
Ставка дохода на 20%-ный платеж наличными |
(0,034/0,2) |
0,17 | |
Из табл. 11.15 следует, что при ставке по ипотечному кредиту в 12% (без учета амортизации ипотеки), повышения или снижения стоимости капитала, ставка денежных поступлений на собственный капитал составит 17%.
Если собственный капитал инвестора не изменяется, то текущая доходность будет идентична конечной отдаче (табл. 11.16).
Таблица 11.16
Остаточный доход на собственный капитал в инвестиционной группе с учетом ипотечной постоянной
|
Источники средств |
Удельный вес в выкупном капитале, % |
Ставка доходности, доли единицы |
Взвешенная ставка (гр. 2 х гр. 3) |
|
Имущество — всего |
100 |
0,13 |
0,13 |
|
Минус ипотечный кредит |
80 |
0,126387 |
0,10111 |
|
Собственный капитал |
20 |
- |
0,02889 |
|
Ставка доходности на собственный капитал инвестора |
(0,02889/0,2) |
0,14445 | |
Если предположить, что наличность будет поступать инвестору равномерно, а выручка от конечной продажи объекта окажется равной вложенному им капиталу, то ставка дохода на собственный капитал для собственника составит 14,44%. При этом стоимость имущества должна уменьшиться на сумму амортизации кредита.
На практике часто возникает проблема выбора соотношения процентов и денежных сумм при оценке стоимости недвижимости. Использование ставки ипотечной задолженности вместо денежных сумм часто приводит к искажению общего коэффициента доходности. Так, в предыдущих примерах (табл. 11.14) стоимость имущества была оценена в $1032 тыс. и $992 тыс. Если исходить из этих оценок, то кредит в размере 80% от стоимости имущества будет равен $825,6 тыс. и $793,6 тыс. Ни одна из этих цифр не идентична остатку основной суммы кредита $800 тыс.
Если известны не стандартные процентные ставки, а денежные суммы, то последние могут быть использованы для расчета чистого операционного дохода (табл. 11.17).
Таблица 11.17
Чистый операционный доход, соответствующий ожидаемым нормам доходности
|
Источник средств |
Абсолютное значение показателя, $ |
Ожидаемая ставка доходности |
Ожидаемый операционный доход, $ |
|
Ипотечный кредит |
800000 |
0,126387 |
101110 |
|
Собственный капитал |
200000 |
0,14445 |
28890 |
|
Ожидаемый чистый операционный доход |
— |
- |
130000 |