Общеэкономические и правовые аспекты ипотечного кредита

Ипотека может быть установлена на имущество, принадлежащее залогодателю на правах собственности или на правах хозяйственного ведения. Договор об ипо­теке заключают с соблюдением общих правил, действующих в РФ, о заключении договоров. В этом договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, техническая характеристика, размер и сроки исполнения обязательства, обеспе­чиваемого ипотекой. Оценку предмета ипотеки осуществляют по соглашению между залогодателем и залогополучателем (кредитором). В процессе оценки ис­пользуют доходный, затратный или рыночный (сравнительный) подходы. Сто­роны договора об ипотеке вправе поручить оценку предмета ипотеки независи­мой профессиональной организации.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре с ука­занием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если обеспе­чиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, то в договоре должны быть указаны сроки (периодичность) платежей и их размеры либо усло­вия, позволяющие определить эти размеры. Если права залогодержателя удосто­веряют закладной, то на это указывают в договоре об ипотеке.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит госуда­рственной регистрации. Несоблюдение данных условий делает его недействитель­ным. Договор об ипотеке считают заключенным и вступившим в силу с момента его государственной регистрации.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству удовлетво­ряют закладной. Она является именной ценной бумагой, которая подтверждает права ее законного владельца:

• право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченно­му ипотекой имущества, указанного в договоре, без представления других доказательств существования такого обязательства;

• право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипо­текой обязательству и залогодатель. Составление и выдача закладной не допус­кается, если:

• предметом ипотеки являются:

♦ предприятие как имущественный комплекс;

♦ земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения;

♦ лесные массивы;

♦ право аренды указанной недвижимости;

• ипотека обеспечивает денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не установлена и которое не содержит усло­вий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

Закладную выдает первоначальному залогодержателю орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки. Закладная должна содержать следующие реквизиты:

• слово «закладная», внесенное в название документа;

• имя залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель — юридическое лицо;

• имя первоначального залогодержателя и указание места его жительства ли­бо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель — юридическое лицо;

• название кредитного договора или иного денежного обязательства, испол­нение которого обеспечивают ипотекой, с указанием даты и места его заклю­чения или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязатель­ства;

• данные о должнике (физическом или юридическом лице) по обеспеченному ипотекой обязательству;

• указание суммы обязательства, обеспеченного ипотекой, и размера подле­жащих уплате процентов;

• указание срока оплаты суммы обязательства, обеспеченного ипотекой;

• название и достаточное для идентификации описание имущества, на кото­рое установлена ипотека, и его местонахождение;